【买卖不破租赁四种例外是什么】在房屋租赁关系中，“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，指的是即使房屋所有权发生变更，原租赁合同仍然有效，承租人有权继续按照原合同约定使用房屋。但这一原则并非绝对，在某些特殊情况下，租赁关系可能被终止或受到限制。以下是“买卖不破租赁”的四种例外情形。
一、
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，买卖不破租赁的例外情况主要包括以下几种：
1. 租赁合同未登记备案：若租赁合同未依法进行登记备案，可能无法对抗善意第三人。
2. 承租人存在严重违约行为：如长期拖欠租金、擅自转租等，出租人可依法解除合同。
3. 租赁期限超过剩余土地使用年限：若租赁期限超过土地使用权剩余期限，超出部分无效。
4. 房屋已设定抵押权且抵押权人行使权利：若房屋已抵押，并且抵押权人依法实现抵押权，租赁关系可能被终止。
这些例外情形体现了法律对交易安全与公平的平衡考量。
二、表格展示
| 序号 | 例外情形 | 法律依据 | 说明 |
| 1 | 租赁合同未登记备案 | 《民法典》第七百零六条 | 未经登记的租赁合同不能对抗善意第三人，影响其效力 |
| 2 | 承租人严重违约 | 《民法典》第五百六十三条 | 若承租人存在重大违约行为，出租人有权解除合同 |
| 3 | 租赁期限超过土地使用年限 | 《民法典》第三百四十二条 | 租赁期限超过土地使用权剩余期限的部分无效 |
| 4 | 房屋已设定抵押权 | 《民法典》第四百一十一条 | 抵押权实现时，租赁关系可能被终止 |
通过以上分析可以看出，“买卖不破租赁”虽是基本原则，但在实际操作中仍需结合具体情况判断。了解这四种例外情形，有助于在租赁和买卖过程中更好地维护自身权益。
